十年固定利率2.74%,这样的按揭划算吗？

为了进一步吸引出租房(BTL)投资者申请贷款，英国最大的按揭贷款机构之一的全英房屋抵押贷款协会(Nationwide Building Society)，最近推出了年利率仅为2.74%的10年期固定利率的房产按揭，吸引寻求长期稳定还款的BtL投资业主。

过去两年里，受脱欧谈判、税费政策等影响，对于新入场的出租房投资者而言，贷款利率是一个非常重要的成本控制因素。

考虑到央行在不太远的未来有调高基准利率的可能，10年固定利率看起来像是一个安全的赌注，但房产投资者应该意识到他们为这种安全放弃了灵活性。

图说：利率在不太远的未来可能走高，所以固定利率看起来像是一个安全的赌注。

五年期固定利率抵押贷款已经处于历史最低位了，但按揭贷款机构不停地推出利率越来越低的10年固定利率贷款。

对于那些寻求10年期稳定还款额的人而言，Nationwide最新的10年期固定利率从2.74%起，提供房产价值65％的贷款比例，按揭手续费为1,995英镑，提供免费的标准房价测量评估，外加250英镑的返现促销。但这种抵押贷款利率的前提是，在整个10年的固定利率周期内，如果需要退出都必须缴纳提前还清贷款的罚金。

此外，该金融机构还推出了第6年起没有提前还贷罚金的新款10年固定利率贷款。成本较之前高，利率在3.24%，贷款比例65％，费用为1,995镑，免标准测量费，250镑的促销返现。

Nationwide负责贷款业务的The Mortgage Works总经理Paul Wootton表示，新的10年期固定利率产品提供了有竞争力的利率和提前赎回费用的选择，在丰富业主们的选择的同时也提供了一定的灵活性，业主们希望在维持长期支付安全的同时能管理好现金流。

与其它贷款利率产品相比如何？

考文垂建筑协会的Godiva抵押贷款有两款10年期BtL利率产品，其中一款以2.85%利率贷款最高比例为50%，另一款以2.95%利率，贷款最高比例65%。

两种产品收费都是1,900镑，每年允许多还款10%，且2029年之前，提前还款收费的5%可减至1%。

Investec私人银行也提供10年期的BtL固定利率抵押贷款，以3.69％贷款70%。

该产品特点是借款人可以每年免费多还款10%。

提前还款超过10%的部分，前3年费用为8%，第4年起逐年减少1%，直至第10年降为1%。

10年固定利率是个好主意吗？

据Moneyfacts，抵押贷款5年期固定利率已经从2年前的 3.77%降至2018年10月的3.4%。

传统上，没有锁定长期利率的原因包括短期利率更优惠、提前还款的高额费用，以及贷款不能转移到其他房产上。

有了10年固定利率产品的话，就不必担心二次抵押贷款的问题了，而且10年内都不必操心额外的费用。

不过，期间业主如果要卖房的话，通常都要支付提前推出固定利率合同的罚金来退出贷款。

如果选择的是Nationwide的第2种10年固定利率按揭，5年后提前还款就没有费用了，使之更像一种承诺而非5年固定利率，会比平均5年固定利率便宜0.53%。此外，这种贷款是可转移的，也就是说有需要的话可以将贷款转移到另外的房产上。

对房东而言重要的是，可以在长期抵押贷款中借到更多钱了。

去年英国央行新规迫使贷款机构要求借款人有更多租金收入，以应对可能的利率上调。如今如果房东能证明租金收入可以按145％覆盖月供，并且能在贷款利率升至5.5%时轻松偿付月供，其贷款才能被批准。这比之前的要求严格了很多。

但是，英国央行更严格的租金收入规则只适用于5年内固定贷款利率的产品，也就是说10年期的产品并非总适用这种更苛刻的收入要求。

签了固定利率也有提前退出的可能

L&C Mortgages的抵押贷款代理人David Hollingworth表示，10年期固定利率产品在自住市场仍是一个较为小众的市场，但寻求长期安全的房东也并没有其他更多选择了。

许多人对长期固定利率产品兴味索然的原因之一是整整10年都会被锁定。但Nationwide在主流住宅市场引入了一种新思路来迎合BtL市场——即在5年后提前还款也免收罚金。这给了房东们多一种选择：在10年期内即使利率波动了，也有免受“罚款”坚持利率的可能。

不过，利率上有0.5％的溢价，因此这确实算是个带成本的选择了。

(本文为《英国房产与投资周报》原创，内容参考Nationwide Building Society、Daily Mail，图片转自网络。微信转发，必须标明微信号：ukpropertyweekly。文中内容仅为行业资讯，实际投资请遵循专业法律建议) 

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